永慶不動產台中福星(ACE團隊圓夢專家)

   為建立合理透明稅制，財部自103年起積極研擬房地合一課徵所得稅(新制)之稅改方案，

輔以特種貨物及勞務稅(簡稱特銷稅)不動產部分轉型，

並配套將所增加稅收用於住宅政策及長期照顧，以維護居住正義、改善貧富差距及合理配置社會資源。

立法院104年6月5日三讀通過房地合一稅制改革，自105年1月1日起開始施行!

其中值得留意的，按照新制繳納售屋利得稅的「自用住宅」，有取得時點的限制，

意即：105年1月1日以後購入，作自用住宅使用的房地，以及103年1月2日以後取得，

且持有未滿2年出售的自住房地。

依此，整理耙疏有關於房地合一新稅制有關於『自用住宅』條件，使民眾事前做好功課，以免誤踩紅線：

一、房地合一新制的對象  

　(一)為保障現行自有房屋者之權益，105年1月1日以後取得之房地，其交易始納入課稅範圍。 
　(二)惟為抑制短期投機，配合特銷稅不動產部分將於同日停徵，將103年1月1日之次日以後取得之房地，

        且持有期間在2年以內，於105年1月1日以後出售，納入課稅範圍。
二、為甚麼要訂定自用住宅優惠的有關規定？ 
　(一)為保障民眾居住權益，各國對自用住宅多給予優惠。 
　(二)各國對於自用住宅優惠之方式不一，有採所得額定額免稅者，

       例如：美國；有採特別扣除額者，例如：日本；有以成交價額為門檻者，

       例如：韓國；有以面積為門檻者，例如：英國；亦有以持有年限為門檻不另設其他條件者，

       例如：法國及德國等。 
　(三)自用住宅優惠方式，各有其利弊，考量以所得額高低認定免稅條件，

       可衡酌納稅義務人實質納稅能力，公平性較佳。

       其次，參考房地交易案件獲利率，一般約為每年3%，自住房地倘持有6年後出售，

       總獲利率將近20%，如以房地交易金額2千萬元(2千萬以下交易件數約占總交易件數91.04%)計算，

       其獲利金額約4百萬元。依此，為使多數出售自用住宅之案件不受影響，

       將免稅所得額訂在4百萬元以下；至於超過4百萬元部分，所得額較高，不宜免稅，但係出售自用住宅，

       參照土地增值稅自用住宅優惠稅率按10%課徵所得稅。 
​三、自用住宅優惠 
     (一)有關自用住宅優惠： 
　      1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。 
　      2.課稅所得在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10%稅率課徵。 
      　3.  6年內以適用1次為限。

        (二)重購優惠 
　     現行個人綜合所得稅重購自用住宅，僅限於小屋換大屋(以金額區分)始得退稅或扣抵，

  為因應高齡化社會，民眾或有大屋換小屋需求，大屋換小屋亦得按出售價格比例退稅或扣抵。

 四、自用住宅的條件及注意事項

         (一)坊間有稱，房地合一稅等同是奢侈稅的轉型，甚至也因奢侈稅近4年的運作，房地合一稅對『自用住宅』的定義，須是：

                   1、夫妻及未成年子女設有戶籍

                  2、持有並有居住事實，連續滿6年

                   3、且無供營業使用或出租。

房地合一稅自用住宅除了設籍之外，還須要有居住事實，須特別留意！

       (二)奢侈稅施行期間出現不少人頭戶，或設籍期間有出租行為，利用「假自住」規避奢侈稅，

     國稅局也嚴查此種狀況，因此103年底修正通過的《特種貨物及勞務稅條例》，

     針對所謂「自住定義」，除了限定本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有1戶、

     持有期間不得出租或營業使用並辦竣戶籍登記，並新納入「須有自住事實」。
五、結語
     正所謂鑑往知來，房地合一稅新制實施後，為保障民眾居住權益固然對於自用住宅有規範享有免稅額的優惠、

     適用稅率也最低。不過，民眾不能忽略日後稅局對於居住事實的查核！

    舉例來說，從104年度起，以房地合一稅的自用住宅條款來說，假如稅局針對居住事實稽核查稅，

  「假自住客」不只設籍須滿6年，而且還得出示水電費帳單、搬家、裝潢等單據，作為有居住事實之證明。

    尤其是稅局只要勾稽比對某些地區水電公司的電(水)表使用度數、及帳單，非常容易做初步勾勒，

    納稅人務必審慎以對，俾免誤觸地雷遭補稅又罰鍰。

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